李永基：只追求节能减排并非绿色建筑
作者：李雯露来源：观点地产网阅读量：时间：2013-04-09
伴随着城镇化向新型城镇化转型，绿色建筑行动正式上升为国家战略，中国建筑节能技术从自愿到强制推广的步伐也正在加快。
据国务院办公厅转发发改委、住建部绿色建筑行动方案的通知显示，“十二五”期间，国内将完成新建绿色建筑10亿平方米。这也就意味着，到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求，整个产业规模以万亿计。
然而，相比“万亿”规模的发展目标，绿色建筑目前在国内的发展现状却显得不大乐观。日前，世邦魏理仕资产服务部可持续发展董事李永基在接受观点地产新媒体采访时透露，事实上，目前新建主体建筑中绿色部分很少。
据中国建筑科学研究院今年1月发布的数据，我国既有建筑面积达500多亿平方米，其中绿色建筑面积不足0.1%。
“很多人认为绿色建筑就是节能、减排，认为含有太阳能、地源热泵的就是绿色建筑，这个概念是完全错的。”李永基表示，真正的绿色建筑在节能、减排、节地之外，还要提供舒适的工作、居住环境，后者才是最关键的部分。
不过对于国内绿色建筑的发展前景，李永基持乐观态度，并表示尽管绿色建筑在国内才刚刚起步，但正赶上好的发展时机，并已具备很多可供借鉴的经验。
李永基续称，英国早在1990年就已开始做绿色建筑，2008年英国所有的建筑都要满足绿色建筑的标准。美国则从1998年开始做（绿色建筑），现在做的也不错，特别是把旧建筑变成绿色建筑。
“西方国家走了20年，我相信中国走10年一定可以到他们现在的水平，再走10年能够与海外机构平起平坐，比如在碳排放方面。”李永基如是说。
以下为观点地产新媒体对世邦魏理仕资产服务部可持续发展董事李永基先生的采访实录：
观点地产新媒体：在您看来，现阶段国内绿色建筑发展现状如何？
李永基：绿色建筑刚刚传入中国之时，国内在这方面谈的不多，现在来谈显得有些迟，因为英国从90年代已经开始做绿色建筑了，尽管在国内几乎看不到英国的认证标准，但他们做得最早，也做得很好。
美国在1998年也已经开始，做得也比较成功，特别是LEED标准，现在国内做绿色建筑认证都是由美国和中国自己本土的三星建筑为主。
而在中国，绿色建筑慢慢起步，世邦魏理仕在前两年都是做一些教育的工作，现在开发商知道绿色建筑是怎么回事，也愿意在建造的时候做一些绿色建筑。
所以绿色建筑会成为一个主流，在未来五年、十年仍然是大家讨论的话题。
观点地产新媒体：这部分在新建建筑之中的占比如何？
李永基：新建主体建筑中绿色部分很少。就拿前几年的数据来说，旧的建筑已经超过400亿平方米，相比之下，现在新建筑仅仅4000万平方米。现在很多开发商在为新建筑做设计的时候，也会把绿色建筑的概念放进去。
观点地产新媒体：能否将含有一些绿色概念的建筑视为真正的绿色建筑呢？现在行业中有没有一个明确的定义？
李永基：很多人认为绿色建筑就是节能、减排，认为含有太阳能、地源热泵的就是绿色建筑，这个概念是完全错的。
其实，在中国已经有明确的定义：在节能、减排、节地之外，还要提供舒适的工作、居住环境，后者才是最关键的部分。
比如，一味的追求减排、节能是很简单的，就拿广州来说，夏天室外温度达到30度-40度，为了节省能耗不让外面的新鲜空气来，也就不用冷却室外热风，仅利用室内的空气循环。这样做尽管降低能耗，但室内的人会感觉很闷，因为没有氧气，只有二氧化碳在不断的循环，所以大家的脸都很红，不舒服。这肯定不算绿色建筑。
观点地产新媒体：在投资成本、产品本身、开发运营模式以及盈利模式等方面，绿色建筑与传统建筑相比有怎样的不同？开发运营此类绿色建筑对于开发商来说存在怎样的挑战？
李永基：从绿色建筑的生命周期来看，在前期设计环节，发展商就需要考虑材料、后期运营、提供空调维修维护等方面，以及最后拆下来所需要的能耗。因此，有些发展商会买一些非常节省能耗的设施设备，但其寿命也许只有20年，一个楼宇需要用50年，因此20年后的更新还需要用钱。
所以，不能只是看这栋楼是不是有节能的设备、减排的概念，而是要从整个生命周期来考虑。
目前，中国绿色建筑在投资成本方面的数据还比较少，估计未来5-10年差不多能够出来，不过美国已经做了很多数据分析。事实上，新建绿色建筑对于大楼的建造费用影响不大，（成本）仅比传统大楼高出5%。
成本方面还是取决于你什么时期来参与，比如从设计阶段就参与，成本就不会太高，相比传统建筑会高出0到5%。但如果是已经建成了的大楼，再将其改造成绿色建筑问题就大了。
观点地产新媒体：租金方面，绿色建筑会不会比传统写字楼高？
李永基：中国暂时没有这方面的数据，不过在北京，暂时来看土地比较稀缺，北京办公楼租金有时候是上海的两倍，非常吓人。所以在北京做绿色建筑跟没有做绿色建筑的租金没差多少。
此外，美国相关统计数据显示，相比传统建筑，绿色建筑的租金有7%-15%的增长。
观点地产新媒体：世邦魏理仕成功运营了很多绿色建筑，有没有总结出来比较可行的运营模式？
李永基：现在只是理论加实践，看看美国、英国等海外先进国家怎么做，同时也要考虑是否符合中国的国情。
比如，垃圾回收，国外已经很成熟了，但在广州就存在问题，找不到一家真正的垃圾回收公司，因为通常情况下国内回收垃圾的公司只会选择他觉得有用的东西，而会扔掉其它可以再回收的垃圾，因为他没兴趣了，这也是浪费。
我们要在中国找出一个合适的运营模式。2011年我们成功的为深圳星河中心拿到了LEED认证体系的金奖。
因为是将旧建筑改为绿色建筑，所以在刚开始的时候，尽管我们不断地向开发商介绍绿色建筑以及未来的好处，但是开发商仍然不想投资，因为他没有信心，他不想整改，不想投资，不想做这个事情。
在这种情况下，我们就尽量用运营的程序来操作。比如，有几个要求已经达标了就不需要再动，以后要采用我们的采购方针和清洁方针，不能布置不环保的清洁机。
对于采购产品我们有明确的标准，比如要没有甲醛，原材料都要800公里以内进行采购，这110分的评分就是这样一分一分的累计下来。
其实，星河中心有一个特点，这栋大楼中只有两个租客：星河以及平安保险，我们对这两家公司都有固定的培训，比如，如何做垃圾分类回收，如何杀虫，如何清洁，以后室内不能抽烟。甚至还会培训到细节：关掉平时不用的设施设备。因为我们发现很多同事下班之后，电脑的显示屏并没有关，尽管这个小动作很简单，但却为这栋大楼省了23%的能耗。
所以，简单的小事也可以收获一个非常大的效果，并不一定非要新建绿色建筑，很多旧的建筑也可以做好节能减排，甚至这部分建筑的能耗远远比新建筑节省得更多，而且更容易。
观点地产新媒体：类似于星河中心这样的情况，旧楼改建成绿色建筑成本会高一些？
李永基：可以这样说。以目前星河中心的情况来看，通过LEED金奖认证是可以的，但如果想拿铂金奖就比较困难了，再多拿1分就意味着几百万甚至几千万的投资。因为这个大楼的能耗节省已达到了极限，如果想进一步节省能耗，就要把楼的基础换掉。这无疑会影响大楼的日常业务：租客会跑掉，幕墙玻璃、停车场、设备都需要拆除、更换，都需要花钱。
观点地产新媒体：当时，您在操作这个项目的时候会否感觉到有一些难点？
李永基：有。由于基础数据对于我们的整改非常重要，必须对于统计数据进行分析。然而，搜集大楼所有的数据是一件很难的事情，为此我们会做很多问卷调查。
然而在国内做问卷比较困难，因为中国人比较懒，一般都不会填。问卷调查涉及舒适度、能耗等方面，比如，在节能方面，我们的问卷会包括：工作日选择什么交通工具？统计出来数据之后，我们会结合物业进行相应的改善。
然而，有些二、三线城市的管理公司并没有做好数据搜集，他们的数据甚至有可能是假的，这样根本无法知晓能耗用在哪里。所以，对于旧的大楼，我们会有3个月的考核期，这段时间我们会看大楼的运营情况。
完成数据搜集之后，我们会提交到美国的独立认证机构——GBCI进行评估和评分。
除了数据搜集之外，我觉得对于商户的教育以及培训也是一项富有挑战的工作。
当然，在国内采购一些绿色的清洁用品也有困难。我们需要的供应商也是经过认证、具备证书的，这些证书会涉及非常高的标准，可能要在美国试验室做数据检测。
前几年还好，有很多供应商来到中国，但是现在很难找到这样的绿色产品供应商。
观点地产新媒体：目前，在绿色建筑方面，国内做得较好的开发商有哪些？
李永基：很难说，因为很多发展商都在做。特别是建办公楼自用的发展商，肯定要考虑日后，因为这栋大楼是自己运营的，所以做出来的效果就会比较好。
但是住宅方面的情况就有所不同。因为住宅卖出去之后就不管发展商的事了，后期运营管理都是由业主自己承担。
目前来看，做了认证的大楼整体表现会比没有认证的要好，因为认证的标准涉及多个方面，一个系统的评分指标。比如，除了节能减排以外，还有对空气质量、环境的要求，甚至涉及到大楼用什么清洁剂、杀虫药，而且对于怎么杀虫、怎么绿化、种什么植物都有要求。
比如，朗诗绿岛项目拿到了中国绿色三星的住宅认证，外界至少可以了解该项目的能耗效果和舒适度能够达到怎样的水平。但有一些楼宇没有做过认证，自己说是绿色的，整体效果如何外界无法评估。因为没人参与，即使多了两个太阳能热水器等节能设备，也不能称之为绿色建筑。因为还涉及太阳能板未来的维修、更换的费用，以及未来的运营费用。
观点地产新媒体：美国LEED认证体系对于绿色建筑哪些指标有具体的参照，能否举例说明？
李永基：美国的LEED标准对空气质量、原材料都有要求。具体来讲，LEED标准鼓励发展商用的原材料都是在800公里以内进行采购，这样可以节省运输成本，木材不用再坐飞机，意大利瓷砖也不必再坐船，因为这些都是能耗。
另外，一般来说，地毯会产生甲醛，或许对大人的影响较小，但对孕妇、小孩子的影响就会非常大，而LEED体系要求用有认证的地毯。就像我之前装修房子，要求他们使用没有甲醛的材料，但那些材料并没有认证，是否真的可信？反正上个月我都还不敢进去，会放一段时间等有害气体慢慢挥发。
除此之外，美国LEED标准对于空气质量也有严格的要求。比如要求写字楼的新鲜风要达到30立方/人/小时。
观点地产新媒体：世邦魏理仕做的认证主要还是针对美国LEED体系？
李永基：对。我们暂时对美国LEED认证很有信心，因为这一体系已经成熟，同时也比较公开，而且我们对于110分的标准非常理解。
不过，目前在国内，除了美国LEED体系还有中国绿色建筑认证体系，但相比之下，中国绿色建筑认证体系怎么评估，谁来评估，评估标准还比较模糊，所以暂时来说绿色三星都是中方机构来做，我们这些外资公司比较少做中国的认证。
观点地产新媒体：眼下，不少地产商打着套用“绿色建筑”的概念，开发很多“伪绿”建筑，对于此类现象您怎么看？
李永基：我相信伪绿色不是很多发展商做的事情，但也不排除一些发展商这样做。他们可能认为放一些新的节能元素进去，宣传绿色建筑，利于提高售价。
不过，我相信这些只存在于暂时的过渡阶段，发展商慢慢都会走上正轨，走上真正绿色环保的建筑道路。
观点地产新媒体：刚才您提到目前国内绿色建筑刚刚起步，从起步到成熟您预计会需要多久的时间？对于中国绿色建筑未来的发展您有怎样的预期？
李永基：举例说明，英国1990年开始做绿色建筑，2008年英国所有的建筑都要按照绿色建筑的标准来做。美国从1998年开始做，现在做的也很不错，特别是他们把一些旧的建筑变成了绿色建筑，走的比较快。
现在中国在绿色建筑方面正处于好的发展时机，虽然刚刚起步，但是已经有很多经验可以借鉴。所以，西方国家走了20年，我相信中国走10年一定可以到他们现在的水平，再走10年能够与海外机构平起平坐，比如碳排放方面。
我们都希望下一代能够享受绿色的地球，因为现在资源浪费的现象太过普遍，地球出现很多危机。
有一个误解，很多人以为解决能耗问题是政府的事儿。其实并非如此，如果每个人都能够养成节能的好习惯，心中存在节能的概念，那么我想也就不用再推广绿色建筑了。
